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搏彩现金网址 - 业绩下滑 现金流恶化 新希望地产斥资345亿拿地扩张

2020-01-11 11:26:22

搏彩现金网址 - 业绩下滑 现金流恶化 新希望地产斥资345亿拿地扩张

搏彩现金网址,经过100多轮竞标,最终赢得苏州家园,新和宝房地产继续扩大土地收购。

“一条投资线”杨春霞

9月18日,苏州新金房地产有限公司(以下简称“新金房地产”)以25.53亿元的总价赢得了2019-wg-33地块,底价为20,500元/平方米。据调查,新金房地产有限公司是四川新和宝房地产开发有限公司(以下简称“新和宝房地产”)的全资子公司。

事实上,自2019年以来,新希望地产(New Hope Real Estate)频繁出现在土地市场,以高价收购土地。据凯里数据,2019年1月至8月,新希望地产(New Hope Property)的土地占用量为345.8亿元,排名第21位。就规模而言,新希望房地产延续了前几年的增长趋势,8月1日销售额为475亿元,远远超过2018年的316.63亿元。

根据公开信息,新希望房地产是从新希望集团有限公司(以下简称“新希望集团”)合并报表中分离出来,于2018年3月独立发展的公司。尽管张明贵董事长一再强调新希望地产“不以规模为导向”,刘永好董事长也表示“农业和食品将继续是未来的主要产业”,但其激进的土地收购仍不可避免地与规模需求挂钩。

高地价土地收购扩张

9月18日,经过100多轮竞标,新希望地产以25.53亿元的价格在苏州赢得一栋豪宅,底价为每平方米20,500元,延续了上半年的快速征地趋势。根据克里的数据,2019年1月至8月,新希望地产(New Hope Real Estate)的土地占用量为345.8亿元,世茂地产(00813.hk)的土地占用量超过1000亿元,土地占用量一般在长江三角洲地区。

具体来说,8月9日,新希望地产(New Hope Real Estate)在宁波市江北区赢得了一栋总价为6.45亿元的豪宅,底价为9760元/平方米,溢价为60%。4月26日,经过140轮竞标,新希望地产以29.26亿元的价格在温州赢得一块地皮,底价为10861.78元/平方米,溢价30%。

新希望房地产大规模占用土地或与其规模需求相关。时代财经引用前20名住房投资部的中层观点称,“刘永好非常低调,但它有排名的要求。因此,它最近占用了大量土地,表示一些地块或城市可能不会考虑眼前的经济损益。”

数据显示,2016年至2018年,新希望房地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元和316.63亿元,持续增长。此外,据媒体报道,新希望地产(New Hope Property)设定了2019年500亿元的销售目标,并表示将在三年内达到1000亿元。相比之下,截至2018年底,新希望房地产的土地储备和建设总面积为691.7万平方米,仅够未来2-3年销售。

此外,值得注意的是,自2019年以来,新希望地产不仅走得更频繁,而且还有更高的底价。保险费率通常接近30%。据媒体报道,2019年9月之前,新和合房地产新增土地平均价格约为每平方米15000元,较2018年的每平方米11103元上涨近4000元。

对此,新希望地产相关负责人表示,今年收购的土地主要集中在经济发达的华东地区,注定会有更高的平均底价。“在工业和人口支持的经济发达地区,优质地块具有很强的抗风险能力,利润是可以保证的。新希望房地产从来没有任何损失项目,”该人士补充说。

然而,从今年的地块来看,新乡希望以高价收购这块土地,否则会有一定的风险。以该地块为例,该地块的底价为每平方米20,500元,未来装修费用不低于每平方米1,500元。根据地块出让要求,地块平均备案价格不得高于每平方米32500元,预售许可证只能在项目竣工验收后申请。

此外,根据“投资一号线”的调查,小区周围二手房明星花园目前价格为24820元/平方米,栖霞奇庭为33369元/平方米,新南门世家为31000元/平方米。

此外,新希望地产(New Hope Real Estate月份在南宁以22.8亿元和50%的溢价赢得了一个住宅和商业两用地块,底价为14363元/平方米。据媒体报道,当时徐汇集团(00884.hk)和光明地产开发的项目平均售价在1万元至1.2万元之间。

值得注意的是,随着征地规模的不断扩大,新希望房地产的债务也呈现出持续增长的趋势。2016年至2018年,新希望地产负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

性能下降

然而,应该提到的是,与它在土地市场的高调和快速增长不同,新和宝房地产上半年的经营业绩并不令人满意,收入和净利润均同比大幅下降。

根据最近发布的半年度报告,新希望房地产在2019年上半年实现收入33.8亿元,同比下降4.8%。同期净利润为44.3亿元,同比下降近44%。不扣除后净利润为41.7亿元,同比下降近50%;母公司净利润为23.8亿元,同比下降57%。

具体来说,住宅建筑、商店和办公楼都受到下降的影响。今年上半年,新希望房地产的主营业务收入约为26.2亿元,低于去年同期的26.85亿元。此外,商店和写字楼的营业收入也分别比去年同期下降了29.9%和24.74%。两家企业的营业收入都不到1亿元。

从盈利能力指数来看,新希望地产2019年上半年毛利率水平从去年同期的30.11%下降至25.39%,低于行业平均水平33.6%,其中住宅地产毛利率同比下降5.07%至19.4%。

对此,新希望地产相关负责人在回答“投资一号线”时表示,收入和净利润下降是由于本期结转项目有限,其中大部分结转到下半年。预计与去年相比,新希望地产2019年的收入和利润将继续增长。

“投资一号线”阅读了前几年的年报,了解到新希望房地产确实有上述负责人提到的情况。例如,2018年上半年,新希望地产的净利润和非净利润分别下降10.06%和9.07%,而2018年年报显示,净利润同比增长76.53%,非净利润同比增长137.42%。2017年也是如此。

除净收入下降外,新希望房地产(New Hope Real Estate)的现金流也呈现出上半年持续恶化的趋势,货币资本和经营现金流均较去年同期大幅下降。根据半年度报告,截至2019年6月30日,新希望房地产货币基金为71.09亿元,同比下降31.85%,经营活动净现金流量同比下降316.63%,至-62.88亿元。

对此,新和宝房地产在回应“投资一号线”时表示,今年上半年新收购项目数量较去年同期有所增加,因此现金流出较多。

值得注意的是,新希望房地产在过去三年的现金流为负。从2016年到2018年,这一数字分别为-5.37亿元,-79.69亿元和-23.94亿元。金融评论员严跃进(Yan跃进)认为,经营活动产生的常年负现金流充分反映了当前房地产企业投资的快速步伐以及随后防范各种金融压力的需要。

此外,中承信证券评估有限公司在其评级报告中还表示,近年来,由于在建拟建项目投资大,新项目征地支出规模大,新希望房地产(New Hope Real Estate)经营活动净现金流继续呈现净流出状态,无法保证债务偿还。

当然,在资金不断流出土地的同时,新希望地产(New Hope Real Estate)正在积极为“输血”融资,主要包括公开市场、银行、保险等。9月18日,新希望房地产成功发行总额1.8亿元公司债券,年息4.85%。(一线生产投资)

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